Konut satışları, tapu kayıtları, paylı mülkiyet ve kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar büronun çalıştığı konular arasındadır. Ön ödemeli konut satışları, Av. Kevser Yıldırım’ın yüksek lisans tezinin ve kitabının da konusudur.
Bu sayfanın yazarı Av. Kevser Yıldırım‘dır (İstanbul Barosu, 57685). Sayfa 17 Ekim 2026’da yenilendi.
Ön ödemeli konut satışları
Ön ödemeli konut satışında bedelin tamamı ya da bir kısmı, konut teslim edilmeden önce ödenir. Halk arasında maketten ya da projeden satış diye bilinen bu işlem, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40. ve devamı maddelerinde düzenlenir.
Kanun bu satışlarda sözleşmenin şeklini ve içeriğini ayrıntılı biçimde belirler. Tüketiciye belirli süreler içinde cayma ve sözleşmeden dönme hakkı tanır.
Teslimin gecikmesi, projenin değiştirilmesi ve tapu devrinin yapılmaması en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır. Bu davalara tüketici mahkemesi bakar. Konuya dair kitabın künyesi yayınlar bölümünde bulunuyor.
Tapu ve paylı mülkiyet uyuşmazlıkları
Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa tapu iptali ve tescil davası açılır. Muvazaa, vekâletin kötüye kullanılması ve miras kaynaklı devirler bu davaların tipik konularıdır.
Terim: muvazaa
Muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizleyerek görünüşte başka bir işlem yapmasıdır. Bedeli ödenmeden satış gibi gösterilen bağış, en bilinen örnektir.
Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) isteyebilir. Mahkeme taşınmazı aynen bölüştürür; bu mümkün değilse satışına karar verir.
Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan tapu devirlerine karşı açılan davalar miras hukuku sayfasında ele alınıyor.
Eşler arasındaki taşınmaz paylaşımı ise mal rejiminin tasfiyesi kapsamında ele alınır.
Kira ilişkileri
Konut ve çatılı işyeri kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339. ve devamı maddelerine tabidir. Kira bedelinin belirlenmesi (kira tespiti), tahliye ve kira alacağı en sık görülen uyuşmazlıklardır.
Bu kiralarda kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda gösterilen hâllerde sona erdirebilir (TBK m. 347–352). Kiraya verenin konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresinin dolması bu hâllere örnektir.
Dava açmadan önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında arabulucuya gidilmeden dava açılamaz. Arabuluculuk aşaması atlanırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
| Uyuşmazlık | Arabulucuya başvuru |
|---|---|
| Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar | Zorunlu; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç |
| Ortaklığın giderilmesi | Zorunlu |
Dayanak, 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesidir. Maddede sayılan başka uyuşmazlık türleri de bulunur.
Taşınmaz ve kira uyuşmazlıklarında tapu kayıtları ile sözleşme hükümleri sonucu doğrudan etkiler. Buradaki bilgiler, belgeler incelenerek verilecek bir görüşün yerini tutmaz.
Kaynaklar
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- Resmî Gazete 05.04.2023, sayı 32154: 7445 sayılı Kanun
Konut satışı, tapu ya da kira konusunda görüşmek için büroya ulaşma yollarına bakabilirsiniz.